دليلك للبدء في الاستثمار العقاري ( خطوة بخطوة لتحقيق النجاح)

*****
لتوليد الثروة والدخل من خلال الاستثمار في العقارات، من المهم البدء بالتعلم. تعلّم عن أنواع الممتلكات المختلفة (سكنية، تجارية، أراضٍ خام)، واستراتيجيات الاستثمار (شراء واحتفاظ، إصلاح وبيع، عقار تأجيري)، والمقاييس المالية (معدل العائد على الاستثمار، العائد النقدي، معدل العائد الداخلي) المستخدمة لتقييم صفقات العقارات. بتكوين أساس قوي من المعرفة، يتم تقليل المخاطر.
فهناك ثلاث أنواع رئيسية من الممتلكات: الممتلكات السكنية مثل منازل العائلة الواحدة، البيوت الصفراء، شقق الملكية المشتركة ومباني الشقق. ترتفع قيمتها بشكل عام مع مرور الوقت وتولد تدفقات نقدية موجبة من الإيجار.
العقارات التجارية مثل المساحات التجارية، المكاتب، مخازن التخزين والعقارات الصناعية. تقدم غالبًا عوائد استثمار أعلى ودخل مستقر ولكن مع تعقيد إضافي ومخاطر أعلى.
الأراضي الخام بما في ذلك األراضي غير المطورة، حصص تقسيم الأراضي، األراضي الزراعية أو أراضي الغابات. ترتفع قيمة الارض على المدى الطويل لكنها غير قابلة للتسييل في كثير من الاحيان، مما يتطلب تكاليف ووقت للتطوير أو إعادة التمويل لتحقيق أرباح.
حدد أهداف الاستثمار ومدى تحمل المخاطر. هل تسعى للحصول على دخل، أو زيادة قيمة الممتلكات، أو كلاهما؟… أول خطوة للاستثمار ناجح في العقارات هي تحديد أهدافك بوضوح. ما هدفك من االستثمار؟ تراكم الثروة من خلال تقدير رأس المال؟ تحقيق مدخول دوري من اإليجار؟ الجمع بينهما؟
إذا كنت تسعى إلى توليد دخل مستقر من اإليجار، ربما ترغب في االستثمار في عقارات سكنية أو تجارية ذات تدفقات نقدية ثابتة. إذا أردت زيادة معدل النمو على المدى الطويل من خلال التقدير في قيمة رأس المال، قد ترغب في العقارات السكنية أو التجارية في األسواق الصاعدة.
كم هي المخاطر التي أنت مستعد لتحملها من أجل المكاسب المحتملة؟ تحدد أهدافك ومدى راحتك مع المخاطر وتوجّه استراتيجيتك واتخذ قراراتك. أي شكل من أشكال االستثمار في العقارات ينطوي على مخاطر معينة. تحتاج إلى تقييم مستوى المخاطر الذي ترغب في قبوله مقابل مكاسب محتملة. هل أنت مستعد لمخاطر مثل عدم قدرة المستأجر على دفع اإليجار، أو انخفاض قيمة الممتلكات، أو إجراءات قانونية؟ أم هل أنت أكثر محافظاً وتحظا براحة أكبر مع تصفير المخاطر؟ تحدد مستوى المخاطر المقبول لديك قبل اتخاذ أي قرار استثمار بشأن العقارات. بعد تحديد أهدافك ومستوى مخاطرة مقبول، ستكون في وضعٍ جيدٍ لوضع استراتيجية استثمار متوجة واتخاذ قرارات مطلعة. لتفعل ذلك، ناقش كل عرض بعناية واسأل نفسك الأسئلة الصحيحة قبل اتخاذ القرار. لإضافة مزيد من التفاصيل أو توضيح أي جزء في هذا الأمر، لا تتردد في السؤال. سعيد بمساعدتك في هذه الرحلة!

احصل على موافقة مسبقة للحصول على قرض. فهم كم بإمكانك استعارته لفهم أنواع الممتلكات التي يمكنك تحمل تكاليف شرائها. للحصول على قرض للاستثمار في العقارات، من المهم أولاً الحصول على موافقة مصرفية مسبقة. هذا يضمن أنك ستحصل على القرض عندما ستكون في حاجة إليه لعرض ممتلكات مناسب أو لصفقة تمت تسويتها. حتى في حالة الدفع النقدي للصفقات، أنا أنصح بالحصول على موافقة مسبقة على قرض. هذا يجعل من الأسهل بعرض دفع نقدًا للمبيعات عند الحاجة. لا يريد أحد بأن يفوز بالصفقة فقط ليجد أنه لا يملك أموالاً كافية لإغلاقها. عند الحصول على موافقة مصرفية مسبقة، فهم قدرتك على اقتراض مبلغ معين وسعر الفائدة وشروط القرض. هذا يمكنك من تحديد مدى ما تستطيع إنفاقه وما تستطيع تحمل تكاليفه بسهولة. يمكنك أن تراجع مختلف صفقات العقارات وتحدد ما إذا كنت قادرًا على دعم الدفعات والتكاليف المرتبطة بها بسهولة من خلال دخلك والدعم المالي المتاح.
أفضل الحصول على موافقة مصرفية مسبقة قبل أن تبدأ في تقييم أي عرض للعقارات أو اتخاذ أي قرار استثمار. لن تريد أن تضيع وقتك وجهدك في صفقة لن تكون في مقدورك تمويلها. أترك هذا للخطوات المستقبلية حتى تحصل على التمويل المتاح. قرّر كيف تريد الحصول على العروض. يمكنك البحث عن العروض بنفسك، العمل مع وكيل عقارات، الشراكة مع مطوّر عقاري بالجملة، أو شراء الملاحظات/ المشاركة في التمويل التشاركي. اختر النهج الذي يتوافق مع وقتك وأموالك وخبرتك المتاحة.
قرار كيف ستحصل على عروض استثمار في العقارات هو أمر مهم. هناك عدة خيارات متاحة، ويعتمد على ما يتوافق مع وقتك ومواردك ومستوى خبرتك. بحث عن العروض بنفسك: هذا هو الخيار الأرخص وأسهل إذا لديك خبرة في مجال الاستثمار في العقارات. يمكنك استخدام مواقع مثل Realtor.ca للبحث عن العقارات والمساومة عليها. تحتاج إلى وقت وجهد كبيرين للبحث عن عروض مجدية.
العمل مع وكيل عقارات تخصصي: يمكن للوكيل مساعدتك في البحث عن عروض مجدية والتفاوض عليها من دون الحاجة إلى وقت كبير، مقابل عمولة. لكن العمولات قد تؤثر على أرباحك. يمكن أن يكون هذا مهما للمستثمرين المبتدئين.
الشراكة مع مطور عقاري بالجملة: لدى مطورين العقارات بالجملة حجم من الموارد والخبرة التي يمكن أن تساعد في تحقيق العائد على استثمار الملكية العقارية. لكن هذا أقل مرنة وتحكم في كيفية إدارة الممتلكات وتوزيع الأرباح.من المحتمل أن التمويل المشترك أو زيادة التمويل سيؤدي إلى تقاسم الأرباح والخسائر مع الشركاء. تحدد وجهات نظرك حول ما إذا كان هذا مرضيا لحالتك الخاصة قبل الاستثمار في نهج مثل هذا.
اختر أسلوب الحصول على عروض العقارات الذي سيجعل مسيرتك نحو هدفك أسهل وأسرع مع تحقيق أقصى مردود على استثماراتك. راجع مواردي للحديث عن أي شيء آخر أو إجراء أي توضيح إضافي مرحبًا بك للإجابة على أي أسئلة أخرى تطرحها.
تحليل الصفقات المحتملة بشكلٍ موضوعي، وتطبيق المقاييس والنسب التي تفهمها لتحديد ما إذا كانت العقارات مُسعرة بشكلٍ معقول وإذا كان من المرجح أن توفر عوائد مُرضية على الاستثمار وتدفقات نقدية. اترك المشاعر جانبًا، فالأرقام مهمة.
عند تحليل صفقات استثمار العقارات المحتملة، من المهم أن تبقى موضوعيًا ولا شخصيًا. التركيز على الأرقام والمؤشرات المالية، وليس المشاعر. هل الصفقة مسعرة بشكل معقول؟ هل من المحتمل أن تُولّد عوائد جيدة على استثمارك مع تدفقات نقدية مستقرة على المدى الطويل؟ هذه هي المؤشرات الهامة لاتخاذ قرار استثماري.
مؤشرات مفيدة لتحليل صفقات العقارات:
معدل العائد على الاستثمار : (ROI) ما هو معدل العائد النقدي الصافي المتوقع من الصفقة؟ وما هو معدل العائد المستهدف؟
نسبة التدفق النقدي إلى مبلغ الاستثمار (CF/Inv) : ما هو نسبة الدخل الإجمالي من اإليجار إلى مبلغ الاستثمار الأولي؟ يجب أن تكون 7-12% عاد ًة لتكون مرضية.
نسبة الدين إلى القيمة (LTV): ما هو معدل أي قرض ممول للاستثمار؟ يفضل نسبة LTV أقل من 60-70% من أجل مزيد من الراحة.
معدل التغطية من التدفق النقدي: (DSCR) ما هي قدرة تدفقات النقدية السنوية على تغطية دفعات القرض؟ يجب أن تكون نسبة DSCR أعلى من 1.25-1.50 لمشروع مالي صحي.
معدل الربحية: ما هو معدل ربح اإلجمالي المتوقع إلى المبلغ الأولي للاستثمار؟ عاد ًة يجب أن يكون 20-40% لاستراتيجيات االنمو على المدى الطويل.
تترك بقية مرحلة اتخاذ قرار االستثمار لك، مع التركيز على إجراء تحليل أرقامي مدروس لضمان أنها صفقة جديرة باالهتمام. لإجراء أي مناقشة أخرى حول هذا الموضوع، لا تتردد في توجيه السؤال. هنا بعض الموارد الإضافية إذا احتجت إليها!
فكر في استراتيجية الخروج. كيف تخطط للخروج في نهاية المطاف من استثمارات العقارات وتحقيق عوائدك؟ إن استراتيجية الخروج تعتبر مهمة مثل استراتيجية دخول أي استثمار. كيف تخطط لاسترداد مواردك وتحقيق العوائد من استثمارات العقارات في النهاية؟ هناك عدة خيارات، واختر ما يتوائم مع أهدافك والممتلكات التي تمتلكها.
إعادة التمويل: هذا خيار شائع للخروج من استثمارات العقارات. يمكنك إعادة تمويل القرض القائم ذات النسبة نفسها أو أقل. يوفر هذا تدفقات نقدية طازجة من القرض الجديد لاسترداد بعض أو كل استثمارك. إعادة التمويل مجدية للممتلكات التي تحقق أداء جيدًا وتنمو قيمتها.
البيع: هذا هو خيار أساسي لخروج كامل. يمكن بيع الممتلكات بمبلغ يحقق عائد جيد على االستثمار األصلي وجميع إيرادات اإليجار المتحققة على مدى السنوات. البيع مهم للممتلكات ذات األداء الضعيف أو النمو البطيء في القيمة. يمكن أن ينطوي على تكاليف مبيعات إضافية ، مثل رسوم وكالء العقارات.
ابدأ بصفقات صغيرة واستمر في التعلم. يستغرق الاستثمار في العقارات وقتًا للتعلم. ابدأ بصفقات صغيرة لبناء الخبرة قبل المخاطرة بمبالغ أكبر. ابق متعلمًا وتواضعًا. الرحلات الناجحة لا تنتهي.
الاستثمار في العقارات هو مجال عريض ومعقد ، لذلك يستغرق وقتًا للتعرف والركض معه. الطريقة الأفضل للبدء هي بصفقات صغيرة والمضي قدمًا ببطء بما يتناسب مع مستوى معرفتك وخبرتك.
ابدأ بمبالغ صغيرة في صفقات تمكنك من التعلم من الخطأ بدون المخاطرة بخسائر كبيرة. جمع الخبرة من خلال المشاركة بنشاط في كل مرحلة من مراحل عملية اتخاذ القرارات الاستثمارية وإدارة الاستثمارات واستراتيجيات الخروج. ابق دائمًا متعلمًا. حتى أفضل المستثمرين مستمرون في تحسين معرفتهم ومهاراتهم. اقرأ كتبًا ومقالات ، استمع إلى برامج تدريبية ، تابع محاضرات ، وحاور أناسًا أكثر خبرة. تواضع وفضول دائم. إذا ارتكبت أخطاء ، فعليك تعلم منها والاستمرار في المضي قدمًا . لا تسمح للخجل أو الخوف من مزيد من الخطأ بمنعك من التعلم والنمو. كل مستثمر ناجح قد ارتكب أخطاء على مر الطريق. مع التعلم والخبرة ، ستكون قادرًا على اتخاذ قرارات استثمارية أكثر دقة والمخاطر بأمان أكبر. لكن استمر في إظهار درجة عالية من الوعي والتواضع على كل مرحلة من مسيرتك. استخدم المحترفين حسب الحاجة. اعمل مع المحامين والمحاسبين ووسطاء العقارات والمقاولين ومدراء العقارات وغيرهم من الخبراء للمساعدة في تقييم الصفقات وإدارة العقارات والامتثال للقوانين والتعامل مع الجانب التجاري للاستثمارات العقارية. ابنِ فريقًا قويًا. عند اتخاذ قرار بشأن أي استثمار بالعقارات ، هناك غالبًا مجال للحصول على الخبرات من مختلف المهنيين والمحترفين. حتى أفضل مستثمري العقارات لا يملكون جميع مهارات وخبرات المجالات المتعددة التي يشملها قطاع العقارات. عندما تحتاج إلى مشورة قانونية أو مالية ، استخدم محام ومحاسب. لتقييم عقار محتمل أو التفاوض على صفقة ، اعمل مع وسيط عقاري مؤهل. لترميم أو تطوير العقار ، تعاقد مع مقاولين ومهندسين مرخصين. لإدارة العقار بعد الاقتناء ، استعن بأخصائي إدارة عقارات محترف. مع الوقت والخبرة ، قد تصبح أكثر راحة ومهارة للتعامل مع مختلف جوانب الاستثمار في العقارات بنفسك. لكن بدايةً ، تعلم استخدام المحترفين للحصول على الخبرات والمشورة عندما تحتاجها. هنا بعض النصائح عند العمل مع فريق من المحترفين:
• ابحث عن محترفين لهم سجل حافل بالنجاح والخبرة في مجالك. تحقق من مراجعهم.
• حدد بوضوح نطاق وأهداف عمل كل محترف لتجنب التداخل أو الثغرات.
• امنح كل فرد من الفريق ولوج إلى المعلومات والوثائق الضرورية لإنجاز عمله بفعالية.
• احتفظ بالسيطرة واعمل بنشاط لتنسيق جهود الفريق وتوجيههم نحو أهدافك.
• تحقق من التزام كل محترف بالجداول الزمنية والميزانيات. اعرف أي مخاطر تؤثر على التكاليف أو الجودة.
• استمر في تقييم أداء كل محترف وتأكد من تلبيته لاحتياجاتك بفعالية وكفاءة. قم بالتعديلات حسب الحاجة.
• شكر فريقك على العمل الجيد. وفر فرصًا للتعلم والنمو للحفاظ على الموظفين الموهوبين.
في الخلاصة، يتطلب الاستثمار في العقارات التعلم وتحديد الأهداف والمخاطر المحتملة، والبدء بصفقات صغيرة لتكوين الخبرة بشكلٍ تدريجي عبر التعلم المستمر. مع العمل الجاد والاستراتيجيات والموارد الصحيحة، يمكن أن تكون العقارات مجزية بشكلٍ كبير.