عقار سبيل – المهندس هاني آدم . ص10 العدد الشهري 147

شراء منزل في 2025: فرص جديدة أم عقبات أكبر؟
بقلم : المهندس هاني آدم – ميسيساغا اونتاريو

*******
يُتوقّع أن يكون عام 2025 عامًا محوريًا في سوق الإسكان الكندي. بينما وفّر عام 2024 فترة هدوء مؤقتة بعيدًا عن المنافسة الشديدة وارتفاع الأسعار الذي شهدته السنوات السابقة، قد يشهد عام 2025 زيادة في الطلب نتيجة لانخفاض معدلات الرهن العقاري وسياسات حكومية جديدة. ومع ذلك، فإن هذا لا يعني بالضرورة أن شراء منزل سيصبح أسهل. فيما يلي أربعة عوامل أساسية يجب أخذها في الاعتبار أثناء التخطيط لشراء منزل في عام 2025.
قواعد جديدة للرهن العقاري المؤمن ستفيد الأسواق ذات الأسعار الأعلى.
بدءًا من 15 ديسمبر 2024، ستصبح الرهون العقارية المؤمن عليها متاحة للمنازل التي تصل قيمتها إلى 1.5 مليون دولار. يمثل هذا التغيير تحولًا كبيرًا عن الحد السابق البالغ مليون دولار، والذي كان يتطلب دفعة أولى بنسبة 20% للمنازل الأعلى سعرًا. بموجب القواعد الجديدة، سيتمكن المشترون من شراء منازل تتراوح قيمتها بين مليون و1.5 مليون دولار بدفعة أولى لا تقل عن 5% لأول 500,000 دولار و10% على المبلغ المتبقي. على سبيل المثال، شراء منزل بقيمة مليون دولار سيتطلب الآن دفعة أولى بقيمة 75,000 دولار مقارنة بـ200,000 دولار المطلوبة سابقًا. سيفتح هذا التغيير المجال أمام المشترين في المناطق ذات الطلب المرتفع مثل تورنتو الكبرى، فانكوفر الكبرى، فيكتوريا، وأسواق الفخامة في مدن مثل كالجاري ومونتريال. ومع ذلك، تأتي هذه الدفعات الأولية الصغيرة مع بعض التحديات:
• مدفوعات شهرية أعلى: تؤدي الدفعة الأولية الصغيرة إلى قرض أكبر، مما يزيد من المدفوعات الشهرية وأقساط التأمين على الرهن العقاري.
• تحديات التأهل: سيظل المشترون بحاجة إلى اجتياز اختبار الإجهاد المالي الكندي (Mortgage Stress Test)، الذي يقيم قدرتهم على تحمل المدفوعات بمعدل فائدة أعلى.
بالنسبة للعديد من المشترين، خصوصًا في المدن التي تتجاوز فيها أسعار المنازل متوسط الدخل، قد لا تكون هذه التغييرات كافية لسد فجوة القدرة على تحمل التكاليف. على سبيل المثال، ستحتاج الأسرة التي تشتري منزلًا بقيمة مليون دولار إلى دخل سنوي يزيد عن 170,000 دولار لتتحمل المدفوعات.
فترات السداد لمدة 30 عامًا: سلاح ذو حدين
تأتي سياسة جديدة أخرى في ديسمبر 2024، وهي السماح بفترات سداد تصل إلى 30 عامًا للرهون العقارية المؤمن عليها. سيكون هذا الخيار متاحًا لـالمشترين لأول مرة وأولئك الذين يشترون منازل جديدة قيد الإنشاء. من خلال تمديد فترة السداد، يمكن للمشترين تخفيض مدفوعاتهم الشهرية، مما يسهل التأهل للحصول على قرض. ومع ذلك، تأتي هذه الميزة بتكلفة زيادة إجمالي الفوائد المدفوعة على مدار عمر القرض. على سبيل المثال:
• رهن عقاري بقيمة 535,704 دولار بمعدل فائدة 4.5% على مدار 25 عامًا سيؤدي إلى دفع فوائد إجمالية قدرها 353,789 دولار.
• نفس القرض الممتد على مدار 30 عامًا سيؤدي إلى دفع فوائد إجمالية قدرها 436,693 دولار، أي زيادة قدرها 80,000 دولار. بينما قد تكون المدفوعات الشهرية المخفضة—حوالي 260 دولارًا أقل في هذا السيناريو—مغرية، يجب على المشترين التفكير بعناية في التأثير المالي طويل الأجل. إذا كان بإمكانك التأهل للحصول على قرض بفترة سداد مدتها 25 عامًا، فقد تكون هذه الخيار أكثر توفيرًا. وإذا كان خيار 30 عامًا هو الوحيد المتاح، فخطط لسداد أكبر قدر ممكن من القرض مبكرًا باستخدام امتيازات السداد المسبق (Prepayment Privileges).
انخفاض معدلات الرهن العقاري سيقدم راحة محدودة
مع استمرار بنك كندا في خفض أسعار الفائدة، من المتوقع أن تنخفض معدلات الرهن العقاري المتغيرة (Variable Mortgage Rates) إلى أقل من 4% بحلول منتصف عام 2025، وربما تصل إلى 3.75%. يمثل هذا انخفاضًا كبيرًا عن المعدلات المرتفعة في السنوات الأخيرة ويوفر بعض الراحة للمشترين. ومع ذلك، قد يكون تأثير انخفاض المعدلات على القدرة على تحمل التكاليف محدودًا. على سبيل المثال، الفرق في المدفوعات الشهرية بين معدل فائدة 4.5% و3.75% على قرض لمدة 25 عامًا يبلغ حوالي 220 دولار شهريًا. بينما قد يساعد ذلك، فإنه من غير المرجح أن يُحدث تغييرًا جذريًا في الوضع المالي للمشترين. بالإضافة إلى ذلك، ستظل عوامل أخرى—مثل اختبار الإجهاد المالي، نسب خدمة الديون، ومدخرات الدفعة الأولى—تلعب دورًا رئيسيًا في تحديد المبلغ الذي يمكن للمشترين اقتراضه. يجب على المشترين المحتملين بدء عملية ما قبل الموافقة على القرض في وقت مبكر والعمل مع وسيط رهن عقاري أو مستشار بنكي لاستكشاف خياراتهم وتحسين جاهزيتهم المالية.
انخفاض أهداف الهجرة لن يقلل من تكاليف الإسكان
من المقرر أن تخفض كندا أهداف الهجرة في عام 2025، حيث سينخفض عدد القادمين الجدد من 500,000 إلى 395,000. بالإضافة إلى ذلك، من المتوقع أن ينخفض عدد المقيمين المؤقتين بمقدار 446,000 مقارنة بعام 2024. ومع ذلك، يتفق الخبراء على أن هذا التغيير من غير المرجح أن يؤدي إلى انخفاض كبير في أسعار المنازل. تعود تحديات الإسكان في كندا إلى عقود من نقص البناء وزيادة عدد الأسر المكونة من شخص واحد، بدلاً من النمو السكاني وحده. وفقًا لـ”روبرت هوغ”، كبير الاقتصاديين المساعد في RBC:
“ستبقي أهداف الهجرة المنخفضة الأسعار أكثر استقرارًا مما كانت عليه، لكنها لن تؤدي إلى انخفاضها.”
في سوق يعاني فيه العرض بشكل مستمر من نقص مقارنة بالطلب، لن يؤدي تقليل الهجرة وحدها إلى حل أزمة القدرة على تحمل التكاليف. يجب على صانعي السياسات والمطورين معالجة الأسباب الجذرية المتمثلة في نقص المعروض السكني.
كيف تستعد لسوق الإسكان في عام 2025؟
إذا شهد عام 2025 تجدد المنافسة في سوق الإسكان الكندي، فسيحتاج المشترون إلى اتخاذ خطوات استباقية لتحقيق النجاح. فيما يلي بعض النصائح للبدء:
1. تحقق من درجة الائتمان الخاصة بك: حاول الحفاظ على درجة أعلى من 680 لتحسين فرصك في الحصول على الموافقة.
2. سدد ديونك: تقليل الديون يمكن أن يحسن نسب خدمة الديون، مما يزيد من قدرتك على الاقتراض.
3. ادخر دفعة أولى أكبر: يمكن أن تساعدك دفعة أولى أكبر في التغلب على قيود اختبار الإجهاد المالي وتقليل تكاليف التأمين على الرهن العقاري.
4. احصل على موافقة مسبقة: ابدأ عملية الموافقة المسبقة مبكرًا لفهم حدود الاقتراض وتحديد المجالات التي تحتاج إلى تحسين.
5. اعمل مع محترف: يمكن لوسيط رهن عقاري أو مستشار مساعدتك في التنقل في تعقيدات السوق والحصول على أفضل صفقة.
بينما يحمل عام 2025 في طياته فرصًا جديدة لمشتري المنازل في كندا، فإنه يأتي أيضًا مع مجموعة من التحديات التي لا يمكن تجاهلها. سوق الإسكان الذي شهد بعض الهدوء في عام 2024 قد يعود إلى الاضطراب في ظل ازدياد المنافسة بين المشترين، وظهور تغييرات جديدة في قواعد الرهن العقاري، وانخفاض معدلات الفائدة مع استمرار التضخم في التأثير على القوة الشرائية.
المنافسة العالية في السوق تعني أن المشترين سيواجهون سباقًا شرسًا للحصول على المنازل المرغوبة، خاصة في المدن الكبرى مثل تورنتو وفانكوفر، حيث الطلب يفوق العرض بشكل كبير. هذه المنافسة لا تقتصر فقط على القدرة على تقديم العروض الأفضل، بل تشمل أيضًا القدرة على التأهل لرهن عقاري ضمن معايير صارمة وضعتها الجهات المالية. إضافة إلى ذلك، فإن ارتفاع التكاليف المرتبطة بشراء المنازل – سواء كان ذلك من حيث الدفعات الأولية، أو التأمين على الرهن العقاري، أو الفوائد الإضافية الناتجة عن تمديد فترة السداد – يشكل عائقًا إضافيًا أمام العديد من المشترين، خاصة أولئك الذين يعتمدون على دخول متوسطة أو أقل من المتوسط. ومع ذلك، يمكن للمشترين التحضير لهذه التحديات من خلال اتخاذ خطوات استباقية. البقاء على اطلاع دائم بالتغيرات الجارية في سوق الإسكان، مثل القواعد الجديدة للرهن العقاري التي ستدخل حيز التنفيذ، يمكن أن يمنح المشترين ميزة تنافسية. التخطيط المسبق من خلال تحسين درجة الائتمان، وسداد الديون، وزيادة المدخرات للدفعة الأولى يمكن أن يساعد في تحسين فرص التأهل للحصول على قرض عقاري بشروط مواتية. بالإضافة إلى ذلك، العمل مع محترفين ذوي خبرة، مثل وسطاء الرهن العقاري أو المستشارين الماليين، يمكن أن يكون مفتاحًا لفهم الخيارات المتاحة وتجنب الأخطاء الشائعة. هؤلاء الخبراء يمكنهم مساعدتك في التنقل عبر تعقيدات السوق، وتحديد أفضل نوع من القروض العقارية لاحتياجاتك، وضمان اتخاذ قرارات مدروسة.
في النهاية، النجاح في شراء منزل في عام 2025 يعتمد على القدرة على مواجهة التحديات برؤية واضحة واستراتيجية محكمة. سوق الإسكان قد يبدو ديناميكيًا وصعبًا، لكنه يحمل فرصًا لأولئك المستعدين للتكيف والعمل بذكاء لتحقيق أحلامهم في امتلاك منزل.