هل ستنخفض أسعار المنازل في كندا بسبب COVID-19 ؟ ؟

كتب : المستشار العقاري : هاني أدم

***
في الوقت الذي تكافح فيه الدول عامل مجهول يؤثر على الاقتصاديات العالمية الكبرى بسبب الوباء، و احتمالات زيادة البطالة وإمكانية حدوث ركود يلوح في الأفق ، فإن الشيء الوحيد الذي كان الكنديون يملكونه دائمًا هو ارتفاع أسعار العقارات. ولكن هل سيبقى وعاء الاستثمار هذا من الذهب لامعًا هذه المرة. اليوم نتحدث عما يمكن أن يحدث للعقارات في كندا .
من الصعب تجنب مقارنات وضعنا الاقتصادي الحالي بعام 2008 فقد نجمت أزمة 2008 جزئياً عن الرهون العقارية المفرطة ، ولدى كندا حاليًا مستويات عالية جدًا من الديون باانواعها، فهل نعتقد ان هذه مقارنة عادلة؟

هناك بالتأكيد بعض المقارنات ، لكنها مختلفة تمامًا. لا يمكننا مقارنة ما يحدث اقتصاديًا الآن بعام 2008 إنها بالطبع مختلفة تمامًا. من الجدير بالذكربالنسبة للمقارنة أنه توجد أشياء سلبية أكثر بكثير تحدث الان. من الواضح أن فقدان الوظائف سيكون أكثر أهمية بمكان. ولكن عندما ننظر إلى كندا ٢٠٢٠، سنرى ان هناك الكثير من التحفيز والدعم، وحتى ان البنوك سوف تدعم أصحاب المنازل إذا لم يتمكنوا من دفع رهنهم العقاري لمدة ستة أشه. لذا ، هناك الكثير من الأشياء المختلفة تمامًا عن ٢٠٠٨ تحدث. اذن فمن الصعب جدًا حتى فهم أو محاولة التنبؤ بالمكان الذي ستكون عليه الأمور حتى بعد شهرين من الآن.

حتى ثلاثة أو أربعة أسابيع مضت ، كانت كل من الأسعار والطلب على العقارات ، في كل من تورونتو وفانكوفر ، مرتفعة للغاية. ولكن الآن مع عمليات الإغلاق الجارية في العديد من هذه المدن ، هناك من يعتقد أن هناك فرصة لتصحيح الاسعار مطلوب بشدة أو علي الاقل استقرار الأسعار؟
أعتقد أننا سنشهد على الأقل بعض الاستقرار في الأسعار في خلال الفترة القادمة ، ما كان يحدث في الأسابيع القليلة الماضية حتى وبعد أن رأينا قليلاً من الإغلاق للمحال التجارية وبعض الانشطة من الحكومة أن سوق العقار في تورونتو لا يزال مزدهرًا . فلا تزال هناك مزايدات على الشراء ، والمبيعات لا تزال مرتفعة ، وكذلك الأسعار لا تزال مرتفعة مقارنة بالعام الماضي. ولكن هذا في الحقيقة لمجرد أن نقطة البداية كانت سوقًا تنافسية بمعنى قلة المعروض وزيادة الطلب. وما نراه الآن هو أن الزخم يتباطأ. لقد انتقلنا من سوق كان لديه 15 عرضًا على المنازل إلى الأسبوع الماضي كان هناك 10 عروض ، وهناك 5 عروض هذا الأسبوع وبدأنا نشهد عددًا أقل من المزايدات على المنازل. لذا ، الزخم يضمحل
ومن المحتمل أن نشهد انخفاضًا في الأسعار.

من الصعب القول ما إذا كنا سنشهد هبوطا عنيفا في الأسعار. مرة أخرى ، الشيء الوحيد الذي يجعل هذا مختلفًا تمامًا عن ماحدث عام ٢٠١٧ في تورونتو الكبرى، وعندما تعرض السوق العقاري للانهيارعام ٢٠٠٨ وفي الأزمة المالية . نعم ربما سنشهد تراجع في المبيعات ، ولكن من المحتمل أيضًا رؤية تراجع في حجم المعروض. وذلك بسبب أن الكثير من البائعين إذا لم يكونوا بحاجة ملحة إلى البيع ، فلن يضطرواالى البيع، لانهم ببساطة لايريدون أشخاصًا في منازلهم خوفا من العدوى. وحتى حكومة المقاطعة والهيئات العقارية متشددة بالفعل وتحث الناس على عدم عرض منازلهم للبيع إذا لم يكونوا بحاجة إلى ذلك. لذا ، من الصعب نوعًا ما فهم هذه الديناميكيات لفهم كيفية تأثير ذلك على السوق العقاري حاليا. ان السوق العقاري عادة مايحتاج إلى مزيج من كل من زيادة في العرض وانخفاض كبير في الطلب ونحن لسنا بصدد ان نشهد على الأرجح ارتفاعًا كبيرًا في العرض. اذا اردنا ان نتحدث عن الأشخاص الذين يضطرون إلى البيع الآن سنجد انهم المستثمرين. حيث يعتمد الكثيرمنهم في كندا إما على دخل الإيجار التقليدي أو الدخل من أشياء مثل الايجار المؤقت. سيكون الأمر صعبًا جدًا على هؤلاء الأشخاص الذين يضطرون إلى البيع الآن ، ما أعنيه ، بالطبع هوانه يجب عليهم إدراج عقاراتهم في السوق في أقرب وقت ممكن، ولايجب عليهم التاخير. كان يتحدث عنه الجميع في الفترة الماضية. المقصود بهذا النوع هو المستثمر الذي يمتلك اثنين أو ثلاثة شقق سكنية للإيجار. حيث ان هناك الكثير من الحديث الآن في الصحافة حول المستأجرين الذين يقومون بإالاضراب وعدم دفع إيجاراتهم، بدعوى انه إذا تم تخفيض دخولهم ، فلن يتمكنوا من دفع إيجارهم ، وازداد الحماس حينما اعلنت مقاطعة اونتاريو بشكل أساسي أن المستأجرين لن يتم طردهم خلال هذه الفترة القصيرة. لذا ، إذا كنت مستثمرًا ولا تحصل على إيجارات ، فسيكون الأمر صعبًا عليك بالطبع ايضا بالنسبة لهؤلاء النوع من المستثمرين.
بالقطع سيكون البيع صعبًا وليس بالضرورة طريقًا سهلًا للخروج من الازمة. لأنه سيكون من الصعب جدًا فحص ومشاهدة العقارات المؤجرة على الطبيعة خلال هذه الأزمة. سيقول الكثير من المستأجرين لا. يمكنهم أن يقولوا أننا تحت الحجر الصحي ، أو يمكن أن يقولوا إننا نعاني من ضعف المناعة ، وهذا سيجعل من الصعب جدًا بيع تلك العقارات . وعلى الجانب الآخر ، سيكون لدينا الكثير من المستثمرين الذين سيترددون في شراء عقارمؤجر بالفعل خاصة إذا كان هذا المستأجر متأخرًا بالفعل لمدة شهرين أو ثلاثة أشهر ، والسؤال الان، هل هناك حقًا من يرغب بشراء هذا العقار الاستثماري؟ لذا ، لا يوجد مخرج سهل للمستثمرين في الوقت الحالي.
أود أيضا أن أتحدث عن الطلب. الآن ، جزء كبير من طلب الإيجار في كندا يأتي على الأقل من كميات كبيرة من الهجرة . ومع وجود هذا الفيروس العالمي ، ارى أنه سيكون هناك تأثير واضح على الطلب ، خاصة طلب الإيجار الذي تقوده الهجرة في عقارات تورونتو وضواحيها؟ سنرى بالتأكيد انخفاضًا في الطلب من الهجرة الجديدة خلال الفترة القليلة القادمة. لكن الحقيقة أن سوق الإيجارات وسوق الإسكان في تورنتو كانا غير متوازنين ، حيث تجاوز الطلب على الإيجارات والمنازل العرض بشكل كبير ، اعتقد انه لا ينبغي أن يكون له تأثير كبير الآن. من المحتمل أن نشهد بعض التراجع على الإيجارات فقط نتيجة لكل ما يجري الآن. لكنني أعتقد بالتأكيد أن انخفاض الهجرة سيساعد ، إذا لم يكن هناك شيء آخر ، على الأقل في موازنة السوق في العام المقبل .

أخيرًا ، بالنسبة للمستثمرين الحاليين فما هو الشيء الجيد الذي ينبغي عليهم القيام به الآن؟ وهل من المنطقي أن يحجم المستثمرون الجدد عن شراء العقارات ، أم يجب عليهم بالفعل محاولة البحث عن صفقات جيدة أو فرص ذات قيمة الآن؟
الحقيقة ، لا توجد صفقات حقيقية أو فرص ذات قيمة حتى الآن. الأسعار لا تزال مرتفعة ، وحتى الأسعار هذا الشهر ربما سترتفع بنسبة 15٪ عما كانت عليه في العام الماضي. لذا ، لا يوجد انخفاض حقيقي في الأسعار. لا يوجد في الوقت الحالي فرص او صيد ثمين. إذا أراد المشترون والمستثمرون الانتظار ، فهذا شيء ممكن. اما إذا كنت مالكًا لعقارات استثمارية ، فأعني ، مرة أخرى ، أنك في موقف صعب. ربما تكون أفضل إستراتيجيتك على المدى القصير هي أن تكون صامدًا ، لأنها ستكون أسواقًا صعبة وصعبة حقًا على العقارات المؤجرة لبيعها. فقد يكون من الأفضل الانتظار قليلاً لمزيد من الاستقرار في غضون ستة أشهر . نأمل حينئذ أن يكون لدينا القليل من التهدئة المستقرة في السوق وليس أي شيء من الانهيار.
هاني آدم مستشار عقاري
Hany Adam Homes
www.hanyadamhomes.com
hany@hanyadamhomes.co
905-699-6994