كتبت : دكتور / دعاء خيري استشاري إداره المشروعات و الرهن العقاري
متى يتعافى سوق العقارات و الرهن العقاري ؟
*************
إسمح لي عزيزي القاريء بأن ابدء بالتحيه و إرسال أطيب التمنيات بأعياد الميلاد المجيد و عام جديد سعيد خالي من الكوفيد . في هذا العدد اسمحوا لي ان اشاركم بعض من قراءاتي و التي احاول فيها ان اقدم ملخص لأهم الاحداث في سوق التمويل العقاري و التنبؤات، خاصه فيما يتعلق بتاثير الكوفيد و متحوراتها المستحدثه علي سوق العقارات و اسعار الفائده . استعرض معكم آراء بعض خبراء البنوك و الاقتصاد وأشارككم بعض المعلومات تمهيدا للعام الجديد . من أهم أحداث سوق التمويل العقاري خلال نهايه ٢٠٢١ نجد كندا تحافظ على معيار اختبار إجهاد الرهن العقاري Stress test دون تغيير على الرغم من سخونة سوق الإسكانhot real estate market. تركت السلطات الكندية المعيار القياسي لاختبار إجهاد الرهن العقاري في البلاد دون تغيير يوم الجمعة (17 ديسمبر) ، على الرغم من المخاوف المتزايدة بشأن سوق الإسكان المحموم الذي لا يظهر أي علامة على التباطؤ. قال مكتب المشرف على المؤسسات المالية (OSFI) إن الحد الأدنى للمعدل المؤهل لمقترض الرهن العقاري غير المؤمن عليه سيبقى عند 5.25 في المائة. وهذا يجعل المعيار إما هو السعر الذي يدفعه المقترض بالإضافة إلى 200 نقطة أساس ، أو 5.25 في المائة ، أيهما أكبر. يتعين على المقترضين غير المؤمن uninsured عليهم سداد دفعة مقدمة بنسبة 20 في المائة على الأقل. وقالت وزارة المالية الكندية بشكل منفصل إنها ستترك معدل الرهون العقارية insured mortgage دون تغيير
– omicron و سعر الفائدة :
أشار جوش ناي ، كبير الاقتصاديين في بنك RBC ، إلى أن “Omicron تهدد بتأخير بعض [ارتفاعات أسعار الفائدة لدى البنك المركزي] ، لكن أسعار السوق لا تزال بشكل عام قبل توقعاتنا للتشديد العام المقبل”.
قال نائب محافظ بنك كندا ، لورانس شيمبري ، في خطاب ألقاه الشهر الماضي: “هناك الكثير من عدم اليقين بشأن توقيت إغلاق فجوة الإنتاج ، لذلك ينبغي على المرء أن يكون حريصًا على عدم افتراض أنه سيكون بالضرورة الربع الثاني. ”
– بالتطلع إلى العام المقبل ، تتوقع أسواق مقايضة المؤشرات الليلية (OIS) خمس زيادات في أسعار الفائدة بمقدار ربع نقطة بحلول أكتوبر ، الأمر الذي من شأنه أن يرفع معدل الفائدة المستهدف لبنك كندا بين عشية وضحاها إلى 1.50٪.
– عندما يجتمع مجلس إدارة بنك كندا Bank of Canada لتقديم قراره النهائي بشأن معدل الفائدة لعام 2021 ، سيتعين عليه أيضًا التفكير في أحدث أرقام التضخم والناتج المحلي الإجمالي والتوظيف ، من بين بيانات أخرى ، والنظر في كيفية تأثير ذلك على التعافي الاقتصادي المستمر.
على الرغم من عدم توقع تحركات أسعار الفائدة هذا الأسبوع ، ستتجه كل الأنظار إلى بيان بنك كندا بشأن كيفية تأثير كل ما سبق على توقيت الرفع الوشيك لأسعار الفائدة في 2022. وإليك عزيزي القاري ملخص. لاهم التوقعات كمها وصفها خبراء الرهن العقاري و الموسسات المصرفية ؛
حول توقعات رفع سعر الفائدة:
إن بي سي: “… نعتقد أن البنك المركزي سيتجنب رفع سعر الفائدة بسرعة كبيرة جدًا خوفًا من التسبب في هبوط مفاجئ لسوق الإسكان … نلاحظ أنه في أغسطس الماضي ، سجل 54٪ من قروض الرهن العقاري الجديدة الممنوحة من البنوك (مشتريات جديدة ، التجديدات وإعادة التمويل) بمعدلات متغيرة (مقابل 11٪ في 2019) ، مما يشير إلى أنه في ظل الظروف الحالية ، فإن سوق الإسكان حساس بشكل خاص لارتفاع معدل السياسة.
RBC: “تتوافق بيانات التضخم والناتج المحلي الإجمالي الأخيرة مع توقعات بنك كندا لشهر أكتوبر ، وما زلنا نبحث عن رفع أسعار الفائدة في أبريل 2022. نعتقد أن الأسواق مبالغ فيها من أجل تشديد بنك كندا العام المقبل ونتوقع أن تضيق الفروق بين كندا والولايات المتحدة في 2022.
TD: “يركز كل من بنك كندا وبنك الاحتياطي الفيدرالي على مكاسب التوظيف ، بهدف الاقتراب من الحد الأقصى من فرص العمل. لكن خيط الإبرة في بيئة تضخم مرتفعة بالفعل قد يؤدي إلى خطأ في السياسة. يدرك محافظو البنوك المركزية أن المخاطر ذات جانبين. يساعد التنزه في وقت مبكر قليلاً وترك وقت كافٍ بين قرارات السياسة لرصد النتائج على التخفيف من الأثر السلبي لترك معدلات السياسة منخفضة جدًا لفترة طويلة جدًا. سيستمر منحنى العائد في الاستجابة مع تقدم الأشهر ، مما يضع ضغطًا تصاعديًا على مجموعة واسعة من معدلات الإقراض من عوائد سندات الشركات إلى معدلات الرهن العقاري الفردية. لقد انتهى وقت الصبر على السياسة النقدية.
CIBC: مع استمرار COVID في مواجهة النمو في الربعين المقبلين ، نرى أن إجمالي الناتج المحلي الكندي ومسار التوظيف يضعف أداء دعوة بنك كندا ، والتي من شأنها أن تميل نحو رفع سعر الفائدة الأول في منتصف العام تقريبًا ، بدلاً من ، كما هو الحال في السوق ، في الربع الأول
التوظيف:
TD : “سيكون من المستحيل تجاهل تقرير الوظائف لشهر نوفمبر بالنسبة لبنك كندا. وطوال فترة الوباء ، شدد البنك على أنه سيبقي سعر الفائدة منخفضًا حتى اكتمال تعافي سوق العمل. مع إصدار الشهر الماضي ، من الآمن أن نقول إننا على وشك الوصول … نظرًا لظروف سوق العمل الأكثر تشددًا ، وضغوط الأسعار القوية ، والنشاط الحاد في سوق الإسكان ، لا يمكننا استبعاد احتمال أن يختار البنك رفع الأسعار في وقت مبكر من شهر يناير.
الناتج المحلي الإجمالي:
TD: “بعد الربع الثاني المخيب للآمال (الذي ساءته المراجعات) ، انتعش الاقتصاد الكندي بشكل سليم في الربع الثالث. أدت إعادة فتح اقتصادات المقاطعات وتكثيف التطعيمات إلى دفع نمو قوي للاستهلاك … وبالنظر إلى المستقبل ، فإن الأخبار السارة هي أن مشكلات سلسلة التوريد العالمية تظهر علامات على التراجع … والأخبار السيئة هي أن رياحًا معاكسة جديدة تتشكل على الاقتصاد الكندي. الفيضانات في كولومبيا البريطانية تعيث فسادا في المجتمعات والأراضي الزراعية وطرق الشحن. سيؤدي هذا بلا شك إلى إضعاف النمو على المدى القريب .
ديجاردان: “يبدو أن النمو الاقتصادي في الربع الأخير من عام 2021 بدأ بداية مشجعة ، لكن الفيضانات في كولومبيا البريطانية أدت إلى تفاقم مشكلات الإمداد. في المتوسط ، يمكن أن يشهد عام 2021 توسعا بنسبة 4.5٪ ، تليها مكاسب بنسبة 3.9٪ في عام 2022 و 3.1٪ في عام 2023. ”
التضخم:
RBC: “يستمر التضخم في الارتفاع عبر الاقتصادات المتقدمة ، حيث تجاوزت المعدلات السنوية أعلى مستويات الدورة الماضية. يعد ارتفاع أسعار الطاقة أحد العوامل على الرغم من اتساع الضغوط التضخمية وتزايد ضغوط السعة في عدد من الاقتصادات التي نتتبعها.
Edge Realty Analytics: “قد يتسارع التضخم الأساسي لبضعة أشهر أخرى بناءً على مسح خطة تسعير الأعمال والارتفاع الكبير في تكاليف مدخلات المواد الخام … أتوقع أن يظل التضخم الرئيسي فوق الحد الأعلى للنطاق المستهدف لبنك BoC عند 1-3٪ ، ولكن من غير المحتمل أن يترجم ذلك إلى نوع من زيادات الأسعار التي تتوقعها الأسواق حالياً .
و في نهايه عام مثقل بالكوفيد لا يسعني غيران انقل لحضراتكم تحياتي و امنياتي بعام افضل للجميع و لسوق التمويل العقاري و الاقتصاد بصفه خاصه . كل عام و حضراتكم بالف خير
