عقار سبيل ص10 العدد 137

عقار سبيل

التأجير مقابل التملك: هل يمكنك أن تكون آمناً مالياً دون شراء منزل؟
كتب المهندس هاني آدم – ميسيساغا اونتاريو

لطالما أثرت سوق العقارات الكندية المزدهرة على مدار الجيل الماضي على الاعتقاد بأن الشراء دائمًا أفضل من التأجير. وفيما يلي بعض الأرقام لإظهار ما أقصده. في أكتوبر 2013، كان السعر المرجعي المركب للمنازل في كندا 380،700 دولار كندي. وفي أكتوبر 2023، ارتفع إلى 731،700 دولار كندي. وبلغ السعر المرجعي ذروته في مارس 2022 عند 855،800 دولار كندي. إن معدل النمو السنوي المركب بنسبة 6.75٪ على مدى 10 سنوات كبير، على الرغم من اختلاف تجربة أصحاب المنازل من مدينة إلى أخرى. شهدت تيلسونبرغ في جنوب غرب أونتاريو ارتفاعًا في الأسعار بنسبة أكثر من 228٪ على مدار تلك العقد. وفي المقابل، ارتفعت الأسعار في ريجينا بساسكاتشوان بنسبة 4.5٪ فقط، وهو ما لا يواكب حتى معدل التضخم. الآن، إذا نظرنا إلى الأسعار الحقيقية للعقارات بعد تعديل التضخم منذ عام 1970، فقد ظلت الأسعار ثابتة بين عامي 1974 و1986. وبعد بلوغ ذروتها في عام 1989 وانخفاضها خلال التسعينيات، لم تتعاف الأسعار على أساس تعديل التضخم حتى عام 2003. يميل المستثمرون إلى التأثر بالأحداث الحديثة، حيث يكون للتجربة الأخيرة تأثير لا مبرر له على اتخاذ القرارات. أثر الانخفاض الأخير في أسعار العقارات على بعض التفكير حول العقارات، لكن معظم الأشخاص دون سن الأربعين ما زالوا يتوقعون ارتفاع الأسعار، لأن سوق العقارات الكندية كانت قوية جدًا طوال حياتهم البالغة.
شراء منزل مقابل الاستثمار في الأسهم
أيهما يحقق نموًا أكبر: شراء عقارات أم الاستثمار في الأسواق؟ إذا رأى مالك المنزل الكندي المتوسط أن قيمة منزله تضاعفت تقريبًا وارتفعت بنسبة 6.75٪ سنويًا على مدار العقد الماضي، فكيف سيكون أداء مستثمر الأسهم على مدار نفس الفترة؟
بلغ العائد لمدة 10 سنوات لمؤشر S&P / TSX Capped Composite 6.69٪ سنويًا، ولمؤشر S&P 500 كان 13.75٪. على النظرة الأولى، يبدو أن الأسهم هي الخيار الأفضل على الرغم من النجاح الكبير للعقارات. وهذا قد يفاجئ الكثير من الناس.
ومع ذلك، ليس هذا هو القصة بأكملها. عند شراء منزل، سيحمل معظم الكنديين رهنًا عقاريًا. لذلك، أنت لا تستثمر 100 دولار لشراء عقار بقيمة 100 دولار. قد تدفع 5 دولارات أو 10 دولارات أو 25 دولارًا لشراء تلك الـ 100 دولار من العقارات وتقترض الرصيد من البنك. يمكن أن يزيد هذا الاقتراض من الرافعة المالية من عائد امتلاك العقارات، وإن كان على حساب دفع فوائد رهن عقاري.
لا تخبر عوائد الأسهم القصة بأكملها أيضًا. لا يستثمر معظم المستثمرين الكنديين كل أموالهم في الأسهم. في الواقع، يحتفظون بمزيج من الأسهم والسندات ومع ذلك، لا يمكن مجرد مقارنة الدفعة الإيجارية الشهرية بالدفعات الرهنية الشهرية. توجد تكاليف إضافية للتملك قد تشمل:
الضريبة العقارية: 200 دولار شهرياً (ليست مطبقة على المستأجرين)
تأمين الشقة: 10 دولار أو أكثر في الشهر، مقارنة بتأمين المستأجر
رسوم الصيانة أو التصليحات: 500 دولار إضافي شهرياً، مقارنةً بالتأجير
يمكن أن تختلف معدلات الضريبة العقارية اختلافًا كبيرًا بناءً على مكان إقامتك. ويمكن أن تختلف رسوم وإصلاحات الشقق بناءً على عمر المبنى ومرافقه. ولكن إذا أضفنا 710 دولارًا شهريًا أخرى من الفئات أعلاه إلى إيداعات الاستثمار الشهرية للمستأجر، فسيكون لدى المستأجر 319،117 دولارًا متراكمًا بعد 10 سنوات. ويُفترض نفس العائد المعفى من الضريبة بنسبة 4% على حساب TFSA، ربما في حساب TFSA الخاص بالزوج. سيظل صاحب المنزل لديه حقوق ملكية عقارية بقيمة 471،613 دولارًا. إذن، التملك أفضل من الاستئجار، أليس كذلك؟ دعونا لا ننسى أن هناك تكاليف لشراء وبيع العقارات. يمكن أن تبلغ تكلفة ضريبة الانتقال العقاري والرسوم القانونية وغيرها من التكاليف 10،000 دولار للشراء، وما يصل إلى 40،000 دولار أخرى للبيع بعد 10 سنوات. إذا أضاف المستأجر هذه المبالغ إلى استثماراته، فسيكون لديه 373،919 دولارًا. ما زال صاحب المنزل أمام المستأجر بمبلغ 471،613 دولارًا، ولكن كما ترى، الفجوة أقرب. يمكننا تعديل الافتراضات مثل زيادة أو خفض معدل نمو العقارات أو عائد استثمار المستأجر. يمكننا اختيار إيجار أعلى أو أقل لمقارنته بسعر الشراء. يمكن تعديل جميع التكاليف مثل الضريبة العقارية والتأمين ورسوم الصيانة والإصلاحات لجعل التأجير يبدو أفضل أو أسوأ.
هل أنت في وضع أفضل بالشراء أم الاستئجار؟
يمكنني بالتأكيد تقديم حجة لصالح مستثمر كندي جريء ومنخفض التكلفة ومنضبط يتفوق على شاري المنزل على المدى الطويل. ولكن عند شراء منزل، قد تكون هناك فوائد غير مالية. يمكنك تخصيص مساحتك. لا تضطر للتعامل مع مالك لا يقوم بصيانة العقار بشكل صحيح. لا تقلق بشأن انتقال المالك أو بيع العقار. إن قيمة عدم القلق بشأن الانتقال من عقار مستأجر صعبة التحديد بالنسبة لعائلة لديها أطفال صغار أو شخص مسن من الصعب عليهم تعبئة أمتعتهم والانتقال في إشعار قصير.
الفكرة الرئيسية هي أنه لا يمكن مجرد مقارنة الدفعة الإيجارية الشهرية بالدفعات الرهنية الشهرية. إذا ظل التضخم مرتفعًا وزادت الإيجارات بشكل كبير كل عام، أو انخفضت أسعار العقارات أو ببساطة لم ترتفع بشكل كبير في السنوات المقبلة، فقد تميل الأمارات بشكل أكبر نحو الشراء أو الاستئجار. ولكن في سيناريو معتدل، حيث لا تكون زيادات الإيجار أو تغيرات أسعار المساكن متطرفة، قد تكون الفجوة أقرب مما تتوقع. خاصة إذا كنت تخطط للعيش هناك لبضع سنوات فقط، ولا ترى نفسك تعيش هناك على المدى الطويل وتخطط للانتقال. من غير المرجح أيضًا أن تستمر زيادات أسعار العقارات التي شهدناها على مدار الـ20 عامًا الماضية لمدة 20 عامًا أخرى، خاصة في ظل مستويات الديون المرتفعة وأسعار الفائدة المعتدلة بشكل أكبر. لذلك، إذا كنت قادرًا على شراء منزل دون المساس بأشياء أخرى تقدرها، وتتوقع البقاء هناك لفترة كافية لتثبيت جذورك، فيجب عليك النظر في ذلك بدلاً من الاستئجار. ولكن ليس لأنه سيجعلك ثريًا. المستأجر الذي يكون مستثمرًا منضبطًا يمكنه بالتأكيد منافسة مالك المنزل من أجل أمواله.
***