عايش سبيل .. العدد 140- ص10

كتب المشتشار العقاري : هاني آدم
الميزانية الفيدرالية غير العادلة لعام 2024

****
ملخص لكيفية تأثير الميزانية الفيدرالية لعام 2024 على المستثمرين في العقارات في كندا.
أثارت التعديلات المقترحة على معدلات الإدراج للأرباح الرأسمالية المحددة في الميزانية الفيدرالية لعام 2024 نقاشات ومخاوف بين المستثمرين. تؤثر هذه التغييرات، التي تؤثر على مبيعات الأصول المختلفة من العقارات إلى الأسهم، على الآثار البالغة على المكلفين في مختلف الملفات الاستثمارية. يجب أن نلاحظ أنه في حين وضحت الميزانية هذه التغييرات، إلا أنه لا يوجد تشريع مصاحب حاليًا، مما يترك المستثمرين غير متأكدين من التنفيذ والتفسير الدقيق للتغييرات المقترحة. في هذا المقال، سنتناول التفاصيل الخاصة بالتعديلات المقترحة، مستكشفين عواقبها المحتملة على المستثمرين في العقارات.
نظرة عامة على معدل الإدراج الحالي: يقف معدل الإدراج للأرباح الرأسمالية حاليًا عند 50%، حيث يُدرج نصف الأرباح الرأسمالية المحققة من مبيعات الأصول في دخل المكلف. ينطبق هذا عمومًا، يشمل مبيعات العقارات، وحصص الشركات العامة والخاصة، وكذلك صفقات الأصول الأخرى.
التغييرات المقترحة للمكلفين الأفراد: بموجب التعديلات المقترحة، سيستمر المكلفون الأفراد في الاستفادة من معدل الإدراج الحالي البالغ 50% للـ 250،000 دولار الأولى من الأرباح الرأسمالية. ومع ذلك، ستخضع أي أرباح رأسمالية تتجاوز هذا العتبة لمعدل إدراج أعلى بنسبة 3/2.
دعونا نفحص تأثير هذه التغييرات من خلال مثال توضيحي.
مثال توضيحي – المكلفون الأفراد: لنفترض أن مستثمرًا فرديًا يبيع عقارًا بأرباح رأسمالية تبلغ 350,000 دولار. قبل بدء التغييرات المقترحة، سيقوم المستثمر بالإبلاغ عن 175,000 دولار كدخل خاضع للضريبة، ويتم حسابه بمعدل الإدراج الحالي البالغ 50٪. ومع ذلك، في ضوء القواعد الجديدة، يتغير الحساب. يبقى الـ 250،000 الأولى من الأرباح الرأسمالية معرضة لمعدل الإدراج البالغ 50%، مما يؤدي إلى 125,000 دولار مدرجة كدخل خاضع للضريبة. تخضع الـ 100،000 الباقية من الأرباح لمعدل الإدراج الأعلى بنسبة 3/2، ما يعادل 66،667 دولار مدرجة كدخل. بالمجموع، سيقوم المستثمر بالإبلاغ عن 191,667 دولار كدخل خاضع للضريبة بموجب القواعد الجديدة.
التغييرات المقترحة للشركات والجمعيات: بالإضافة إلى التغييرات للمكلفين الأفراد، تتضمن التعديلات المقترحة معدل إدراج موحد بنسبة 3/2 على جميع الأرباح الرأسمالية للشركات والجمعيات. ذهب الحد الأدنى السابق للـ 250,000 دولار إلى الأبد. عائدًا إلى مثالنا عن الربح الرأسمالي البالغ 350,000 دولار، فإن هذا يعني أن المبلغ الكامل الذي تم كسبه في الشركة يخضع الآن لمعدل الإدراج بنسبة3/2.
بموجب القواعد الجديدة، يتم إدراج 3/2 من الربح الرأسمالي البالغ 350,000 دولار، أو 233,333 دولار، كدخل خاضع للضريبة. بنسبة ضريبة 50٪، ينتج عن ذلك مسؤولية ضريبية بقيمة 116,667 دولار.
بينما ننتقل لاستكشاف التأثير المحتمل للتغييرات المقترحة على معدلات الإدراج للأرباح الرأسمالية المحددة في الميزانية الفيدرالية لعام 2024، يعم الشك على المنظر الاستثماري. مع تاريخ فعالية يونيو 25 وعدم وجود تشريع مصاحب، يواجه المستثمرون معضلة: هل يجب عليهم تحقيق أرباح رأسمالية قبل تنفيذ التغييرات المتوقعة؟ على الرغم من أن هذا النهج الاستباقي قد يبدو جذابًا، إلا أنه من الضروري التعرف على المخاطر المرتبطة. قد لا يتم تمرير التعديلات المقترحة إلى قانون بسرعة أو كما هو متوقع، مما يؤدي إلى مشكلات محتملة. علاوة على ذلك، قد يؤدي المحاولات المبكرة لتحقيق الأرباح إلى تنشيط قاعدة المكافحة العامة للتهرب الضريبي أو عدم الامتثال للتشريعات المستقبلية. بينما ننتظر مزيدًا من الوضوح بشأن التغييرات المقترحة، فمن الضروري بالنسبة للمستثمرين البقاء على اطلاع، وطلب التوجيه المهني، وتقييم الآثار المحتملة لاستراتيجيات الاستثمار الخاصة بهم.
توسيع على إعفاء الربح الرأسمالي على مدى الحياة للرياديين : لتعويض تأثير زيادة معدل الإدراج في الأرباح الرأسمالية المذكورة أعلاه، قدمت الحكومة مشروع قانون لتوسيع إعفاء الربح الرأسمالي على مدى الحياة لمجموعة محددة من رجال الأعمال الرائدين. إذا كنت تمتلك شركة تولد دخل عملي نشط (باستثناء معظم شركات التأجير على المدى الطويل ما لم يكن لديك أكثر من خمسة موظفين بدوام كامل) وتبيع أسهم الشركة، فقد تكون مؤهلاً. تمكن الرياديون تاريخيًا من المطالبة بإعفاء الربح الرأسمالي عند بيع الأسهم، والمقدر تقريبًا بما يعادل مليون دولار في عام 2024. أي ربح رأسمالي يتجاوز هذا المبلغ يؤدي إلى حدوث حدث خاضع للضريبة، حيث تُضاف 50٪ من الربح إلى الضريبة بمعدل الضريبة العادي للمكلف. مع تغيير معدل الإدراج المقترح، سيشهد أصحاب الأعمال الصغيرة الذين يبيعون أعمالهم زيادة في معدل إدراج الربح الرأسمالي الخاص بهم أيضًا إلى 3/2.
تتضمن مقترحات الحكومة تغييرين رئيسيين: زيادة إعفاء الربح الرأسمالي على مدى الحياة إلى 1.25 مليون دولار لجميع أصحاب الأعمال الصغيرة المؤهلين الذين يبيعون أسهمًا مؤهلة.
إدخال الحافز الكندي للرياديين، الذي يسمح بزيادة إعفاء الربح الرأسمالي، ولكن حصريًا لمجموعة محدودة من رجال الأعمال الرائدين الذين يستوفون معايير محددة:
• مستثمر مؤسس يمتلك أسهمًا لمدة لا تقل عن خمس سنوات قبل التصرف.
• امتلاك أكثر من 10٪ من الأسهم ذات الحقوق التصويتية المقابلة.
• المشاركة النشطة في الأعمال بانتظام.
استبعاد بعض أنواع الأعمال، بما في ذلك الشركات المهنية وتلك المتعلقة بالمال والتأمين والعقارات والغذاء والإقامة والفنون والترفيه، وغيرها. يجب أن تكون الأسهم قد تم الحصول عليها مقابل قيمة عادلة لقيمة السوق. مرة أخرى، يبدو تركيز الحكومة على المحترفين (الأطباء وأطباء الأسنان والمحاسبين والمحامين والمستشارين وشركات التأمين، إلخ.) والمستثمرين.
خطة المشترين المنزليين (HBP): لقد تمكن الكنديون لفترة طويلة من استغلال حساباتهم الشخصية للتقاعد لتمويل شراء منازلهم الأولى. تقليديًا، كان المبلغ المسموح به للسحب من حساب التقاعد لهذا الغرض هو 35،000 دولار، دون أي تداعيات ضريبية. بالإضافة إلى ذلك، كان من الضروري على الأفراد أن يبدؤوا بسداد هذا المبلغ المقدر بـ 35،000 دولار خلال ثلاث سنوات من السحب. تقترح الميزانية الفيدرالية زيادة مؤقتة في المبلغ المسموح به للسحب إلى 60،000 دولار وتمديد فترة السماح بالسداد من ثلاث سنوات إلى خمس سنوات. تنطبق هذه التغييرات على السحوبات التي تم إجراؤها بين 1 يناير 2022 وحتى 31 ديسمبر 2025، مما يوفر للكنديين مرونة محسّنة في الوصول إلى الأموال لتملك المنزل.
السماح المتسارع لتكلفة الإهلاك الرأسمالي على المسكنات المبنية لأغراض التأجير الخاصة
تقترح الميزانية سرعة تكلفة إهلاك رأسمالية مسرعة بنسبة 10٪ لمشاريع التأجير المؤهلة لأغراض مخصصة تبدأ البناء بعد 15 أبريل 2024، وقبل 1 يناير 2031، وتتوفر للاستخدام قبل 1 يناير 2036. يتناقض هذا مع معدل الـ 4٪ الحالي القابل للتطبيق على معظم المباني التأجيرية القائمة.
للتأهل لهذا الحافز الجديد، يجب تحقيق المعايير التالية:
• يجب أن يبدأ البناء بعد 15 أبريل 2024، وقبل 1 يناير 2031.
• يجب أن يكون الممتلكات متاحة للاستخدام قبل 1 يناير 2036.
يجب أن تكون جديدة ولأغراض مخصصة، تشكل مجمعًا سكنيًا يحتوي على ما لا يقل عن أربع وحدات سكنية خاصة أو عشرة غرف أو أجنحة خاصة، مع احتفاظ ما لا يقل عن 90٪ من الوحدات السكنية للإيجار على المدى الطويل. الحافز ينطبق على التحويلات من الممتلكات التجارية / الصناعية إلى الممتلكات السكنية والإضافات الجديدة إلى المباني القائمة، ولكن لا يمتد إلى تجديد المجمعات السكنية القائمة. من المهم أن نلاحظ أنه بينما يُسمح للمكلفين بالمطالبة بإهلاك التكلفة الرأسمالية على هذه الممتلكات المؤهلة، فإن إهلاك التكلفة الرأسمالية يعتبر آلية لتأجيل الضريبة بدلاً من خصم ضريبي. يتطلب المطالبة بإهلاك التكلفة الرأسمالية من المكلفين استرداد جميع المبالغ المطالب بها كدخل مستعاد في عام بيع الممتلكات.
تقترح الميزانية منح CRA المزيد من السلطة:
• السماح لـ CRA بإصدار نوع جديد من الإشعارات، “إشعار عدم الامتثال” وفرض عقوبة مالية
• السماح لـ CRA بتحديد أن جميع الوثائق المطلوبة يتم تقديمها بموجب القسم أو الإقرار
• فرض عقوبة عندما تحصل CRA على أمر امتثال ضد مكلف، و
• تمديد قواعد إيقاف الساعة (التي تعلق عداد أيام فترة الحد الأقصى للتقدير)
تدابير أخرى:
• ضريبة على الأراضي الخالية – تقترح الميزانية فرض ضريبة على الأشخاص الذين يمتلكون أراضٍ فارغة بطريقة ما. لم يتم بعد الخروج بفكرة، لكنهم يعدون بالنظر فيها.
• المنازل الفردية التي تمتلكها الشركات الكبيرة – تعد الميزانية أيضًا بمنع الشركات الكبيرة من امتلاك المنازل الفردية. مرة أخرى، لم يتم بعد الخروج بكيفية القيام بذلك ويعدون بتقديم تحديث في التحديث الاقتصادي لخريف 2024.أعلم أن لديك الكثير من الأسئلة حول تغييرات الميزانية. ولكن لايزال هناك الكثير من المشاورات والجدال والاسابيع القادمة ستكشف عن الخطوط النهائية لهذه التغييرات وسوف ننشرها و ندرس اثارها في مقال قادم.